圖片來源@視覺中國

文 | 節(jié)點商業(yè)組，作者 | 七公

“水深火熱”的房地產(chǎn)市場，終于在2023年迎來轉(zhuǎn)機。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資13669億元，同比下降5.7%，較去年1-12月下降10%，增速回升4.3個百分點。

同期，全國商品房銷售面積15133萬平方米，同比下降3.6%，較去年1-12月下降24.3%，增速回升20.7個百分點；全國商品房銷售額15449億元，同比下降0.1%，其中住宅銷售額增速回正為3.5%。

圖源：國家統(tǒng)計局

整體來看，行業(yè)并沒有一下子進入較熱的位置，但主要指標(biāo)突破臨界點，房企融資和拿地信心邊際改善，草蛇灰線的“小陽春”跡象還是能察覺得到，以及“金融16條”和“三支箭”等利好政策的先后落地，“兩會時間”明確的發(fā)展風(fēng)向標(biāo)，曙光已然破曉。

站在新一輪周期的起點，牌局里的時與勢將如何演變？又有哪些“選手”能平穩(wěn)過渡？本文嘗試用六個關(guān)鍵詞做解讀。

回暖＆蘇醒

最近一段時間，關(guān)于房地產(chǎn)市場，“回暖”和“蘇醒”是我們頻繁提及的兩個詞。

去年底，央行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)融資、做好“保交樓”金融服務(wù)、推進受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置等共計16條措施，即業(yè)內(nèi)俗稱的“金融16條”；疊加政策射出“三支箭”，以信貸+債券+股權(quán)的猛烈“組合拳”，疏導(dǎo)行業(yè)的流動性危機。

這意味著，監(jiān)管對房地產(chǎn)的態(tài)度開始從限制轉(zhuǎn)向支持，從之前的穩(wěn)樓市降低購房者壓力，逐漸轉(zhuǎn)向穩(wěn)房企、穩(wěn)預(yù)期，尤其指出要對各類市場主體一視同仁，支持優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)依法上市融資、并購重組。

在融資端全面“回暖”的背景下，諸如龍湖集團、碧桂園、美的置業(yè)、中海地產(chǎn)等一批班級“三好生”，率先拿到“入場券”。

簡單回顧，2022年5月、8月、11月、12月，龍湖集團分別發(fā)行5億元公司債及4.02億元供應(yīng)鏈ABS、15億元中期票據(jù)、20億元中債增全額擔(dān)保債券、7億元“內(nèi)保外貸”，全年共計融資92億元；

2022年9月，由中債信用提供“全額無條件不可撤回連帶責(zé)任保證擔(dān)保”，碧桂園完成2022年第一期中期票據(jù)發(fā)行的簿記建檔工作，本金總額15億元；

2022年10月，中海地產(chǎn)150億元公募債獲批通過；

2022年11月，交易商協(xié)會受理美的置業(yè)150億元儲架式注冊發(fā)行

……

由此，很自然地引發(fā)一個思考：如何才能被戴上“小紅花”？探幽索隱，穩(wěn)健的財務(wù)狀況和足夠高的債務(wù)安全線是上述幾家企業(yè)的共性。

不妨拿龍湖集團管中窺豹。

財報顯示，2022年，該公司營業(yè)收入同比增長12.17%至2505.7億元，股東應(yīng)占溢利同比增長2.13%至243.6億元，基本面穩(wěn)中有進。

截至2022年12月31日，其資產(chǎn)負債率（剔除預(yù)收款）為64.8%，凈負債率為58.1%，現(xiàn)金短債比達到3.52倍，“三道紅線”連續(xù)7年綠檔；平均貸款年限為6.67年，平均借貸成本僅為4.10%，融資成本持續(xù)低位運行。

進一步地，為了最大限度出清風(fēng)險，確保2023年輕裝上陣，龍湖集團已把一年到期短期債務(wù)壓降到10%，1-3年及3年以上的債務(wù)比例分別為43%、47%，又于2022年下半年提前償還了兩筆2023年到期的美元債，外幣債務(wù)掉期比例為98%。

說到底，“打鐵還需自身硬”，要成為“優(yōu)等生”，除了良好的“造血能力”，必須牢鑄底線思維，懂得對杠桿敬畏，對負債克制，并以此嚴(yán)格要求自己，才能抵御暴風(fēng)雨。

隨著融資端的全面“回暖”，“蘇醒”則成為行業(yè)的另一個顯著特征，無論是成交量，還是找錢的密集度，都釋放出久違的積極意義。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2023年2月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額4615.6億元，單月業(yè)績環(huán)比增長29.1%、同比增長14.9%。

其中，保利發(fā)展實現(xiàn)簽約金額342.84億元，同比增長42.98%；龍湖集團實現(xiàn)合同銷售額174.1億元，同比增長86.2%；中海地產(chǎn)實現(xiàn)合約物業(yè)銷售金額約274.24億元，同比增長153%……

同樣的勢頭還在債市和股市出現(xiàn)。2月份，萬科、新城控股、美的置業(yè)等部分房企中票獲交易商協(xié)會接受注冊，另有保利發(fā)展、招商蛇口、碧桂園等超過28家企業(yè)，宣布股權(quán)再融資計劃。

防風(fēng)險＆抓機會

今年兩會中，政府工作報告對房地產(chǎn)做了如下闡述：“……有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負債狀況，防止無序擴張，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。”

短短幾十個字，其實已經(jīng)為虧卯兔年的工作定調(diào)：2023年將繼續(xù)關(guān)注房企風(fēng)險，繼續(xù)落實資產(chǎn)負債表的優(yōu)化。不僅如此，防風(fēng)險還將是地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展的主旋律之一。

新的形勢下，主動調(diào)整，徹底改變高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高”模式，固然是企業(yè)應(yīng)對危機、駕馭“變局”的根本之道，可很多時候，歷史轉(zhuǎn)折中往往蘊藏著巨大契機。

就像“黑天鵝之父”納西姆·尼古拉斯·塔布勒在《反脆弱：從不確定性中獲益》一書中寫到的：“有些事情能從沖擊中受益，當(dāng)暴露在波動性、隨機性、混亂和壓力、風(fēng)險和不確定性下時，它們反而能茁壯成長和壯大。”

具體而言，經(jīng)過多輪調(diào)控和優(yōu)勝劣勢后，目前行業(yè)正駛?cè)虢】弟壍?，并愈發(fā)向“馬太效應(yīng)”靠攏。

遵照經(jīng)濟和商業(yè)演進規(guī)律，在分化加劇階段，優(yōu)質(zhì)房企因為得到政策力挺，以及內(nèi)在的規(guī)模、資金、品牌底色和成熟的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，通常能打開脫穎而出的窗口，斬獲相對多的新空間，即強者恒強。

過去一年，盡管房企整體的拿地情緒較為低迷，但保利發(fā)展、龍湖集團、濱江集團、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中海地產(chǎn)等全國性龍頭企業(yè)，仍然頻頻出手，廣泛布局。

2022年，龍湖集團累計摘得34幅地塊，新增收購?fù)羶ㄖ娣e448萬平方米，集中在北京、上海、蘇州、合肥、西安、成都等多個高能級城市。

濱江集團和越秀地產(chǎn)則在區(qū)域土拍市場表現(xiàn)搶眼。前者以拿地金額403億元，拿地面積177萬平方米，領(lǐng)跑長三角地區(qū)；后者以拿地金額211億元，拿地面積123萬平方米，排在華潤置地和保利發(fā)展后面，位列粵港澳大灣區(qū)第三。

來到2023年，抓住賽道的結(jié)構(gòu)性機會，龍湖集團瞄準(zhǔn)長三角和華中地區(qū)，再度新增收購?fù)羶偨ㄖ娣e12萬平方米。

在節(jié)點財經(jīng)看來，愿意主動拿地，愿意加大投入，既是優(yōu)質(zhì)房企對后市的堅定看好，也有基于本身實力的果敢，背后支撐他們的恰恰是多年未雨綢繆、持重經(jīng)營，“增肌控重”，由此形成的彈性、韌性、塑性，既能承重負荷、壓而不折，也能洞悉趨勢、實時反彈延展。

事實上，今年政府工作報告中，“涉房”內(nèi)容還在“擴大國內(nèi)需求”和“保障基本民生和發(fā)展社會事業(yè)”兩個大項中體現(xiàn)：實施城市更新行動；加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

無疑，先行者已捕獲信號，并前瞻備糧。

產(chǎn)品力＆交付力

“誰無暴風(fēng)勁雨時，守得云開見月明”，縱觀近三年的房地產(chǎn)市場，大致如此。在賽道大面積出清和格局重塑的過程中，總有一些企業(yè)能等到光明。

當(dāng)下，這場史無前例的深度變革仍余震綿綿，但處在承前啟后的特殊節(jié)點，人們對美好生活的強烈追求糅雜曾鬧得沸沸揚揚的“保交付”事件，使房企面臨的挑戰(zhàn)更加復(fù)雜，對核心競爭力的考驗也更加多維，除了前文提到的財務(wù)基本面和債務(wù)安全線外，產(chǎn)品力和交付力越來越成為玩家們存量競爭時代的“勝負手”。

易居企業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2022年，位于住宅頂端的高改項目，成交量同比增幅達到10%，屬實為市場波瀾下，罕見增長的一個類別。

高端產(chǎn)品的熱銷，說明主流置業(yè)需求正在發(fā)生變化，從剛需、剛改往改善，甚至高端改善躍遷，且該趨勢在2023年得到快速印證。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1-2月，改善四房成交占比繼續(xù)提升，改善型大面積段產(chǎn)品市場熱度繼續(xù)走高：長三角區(qū)域100-140㎡面積段產(chǎn)品成交占比同比大幅提升8.4個百分點，珠三角區(qū)域120-160㎡面積段產(chǎn)品成交占比同比提升2.2個百分點。

向上漂移的消費動向，讓長期布局高量級城市，重視產(chǎn)品力進階的公司感受明顯，且清楚地反映在成果上。

據(jù)節(jié)點財經(jīng)了解，龍湖集團自2022年末起，接連推出高定產(chǎn)品線御湖境、云河頌、青云闕。

其中落于北京、上海、泉州等城市的御湖境項目，開年即取得不俗的成績：首開去化率達到了九成，泉州御湖鏡開盤2小時，約445套濱水奢宅被一掃而空；在上海，龍湖松江御湖境的發(fā)布會現(xiàn)場，為了接待問訊趕來的1000多名購房者，主辦方不得不緊急加開3個分會場。

再如華潤置地在成都匠心打造璽宸上院，2022年12月首批次開盤，一周內(nèi)64套疊拼全部清盤；萬科觀承別墅·大家，得益于眾多在京高凈值人群的關(guān)注與青睞，2022全年成交173套房源……

再來說說交付力。其實，交付力和產(chǎn)品力本就相輔相成，正所謂“品質(zhì)交付”，品質(zhì)和交付缺一不可。

2022年下半年，一個重大的議題便是“保交樓、保民生”被提至C位，首次出現(xiàn)在頂層會議中。交付力，因此被視為衡量房企綜合實力的硬指標(biāo)，房企品牌價值的內(nèi)涵表達。

從實際情況來看，頭部房企大多能緊跟國家政策指引，以優(yōu)秀的交付力壓實社會責(zé)任，“如約保質(zhì)”，對外傳遞放心買、放心住的聲音。

2022全年，龍湖集團共交付超11萬套住宅，100%按期交付，更有超40%項目實現(xiàn)提前交付，交付滿意度約90%；碧桂園累計交付近70萬套房屋；美的置業(yè)提前和如期交付超8萬套房；旭輝集團在全國交付近7.7萬套新房……

行之文末，文章開篇問題早已給出答案。當(dāng)新的大幕緩緩拉開，那些做好“腳注”，即擁有穩(wěn)健的財務(wù)狀況和足夠高的債務(wù)安全線，恪守初心，立足長期產(chǎn)品力和交付力的優(yōu)質(zhì)房企，經(jīng)受住了市場的考驗，也必將得到市場犒賞。