分城市能級(jí)來(lái)看，2025年1-2月期間，一線/二線/三線城市新房累計(jì)成交面的同比增速分別為16%/-0.4%/6.9%，一線城市貢獻(xiàn)了新房成交的主要增量。其中，深圳在9.26政治局會(huì)議后的回暖表現(xiàn)尤為突出。據(jù)深圳貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，截至2025年2月末深圳新房住宅可售房源30385套，住宅去化周期縮短至8.9個(gè)月，均創(chuàng)下近三年新低。而2025年深圳樓市的開年，是近四年開局表現(xiàn)最好的一年，僅次于尚處于高峰期的2021年。
另一方面，二手房的交易相較新房更加火熱。中信建投研報(bào)顯示，2月重點(diǎn)13城二手房成交面積為1188萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)92%，1-2月累計(jì)成交1188萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)34%，較2023年同期增長(zhǎng)24%，較2022年同期增長(zhǎng)81%。從北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等核心城市來(lái)看，二手房整體表現(xiàn)優(yōu)于新房，六大城市1-2月二手房成交套數(shù)同比增速均在30%以上。
不過(guò)需要指出的是，銷售數(shù)據(jù)的亮眼是建立在“以價(jià)換量”的基礎(chǔ)上的。CRIC數(shù)據(jù)顯示，2025年1-2月百?gòu)?qiáng)房企全口徑銷售金額為4402億元，同比下降3%，累計(jì)降幅較1月收窄2個(gè)百分點(diǎn)。2月單月8家主流房企中，有15家企業(yè)全口徑銷售金額為正，其中單月突破百億的企業(yè)有5家，如何恢復(fù)這類企業(yè)的銷售額增長(zhǎng)，或許是下一階段房地產(chǎn)行業(yè)的重心之一。
拿地方面，百?gòu)?qiáng)房企2月新增貨值增速擴(kuò)大，顯現(xiàn)出房企對(duì)樓市的信心回暖。1-2月百?gòu)?qiáng)房企新增土地貨值4379億元，同比增長(zhǎng)11.3%，其中2月單月新增貨值1973億元，連續(xù)兩個(gè)月同比實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)?？梢娮?024年四季度末“穩(wěn)樓市”表態(tài)以來(lái)，房企拿地謹(jǐn)慎的投資意愿有所好轉(zhuǎn)。
從政府工作報(bào)告上來(lái)看，房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容首次將“穩(wěn)住樓市”寫入總體要求，重點(diǎn)提及持續(xù)用力推動(dòng)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、因城施策調(diào)減限制性措施、加力實(shí)施城中村和危舊房改造、充分釋放剛性和改善性住房需求潛力、盤活存量用地和商辦用房、加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式、建設(shè)“好房子”等方面。而在具體的執(zhí)行措施上，住建部在3月9日的民生主題記者會(huì)上也做出了部分解答。
住建部部長(zhǎng)倪虹在3月9日的記者問(wèn)答中，提到了四項(xiàng)重點(diǎn)工作穩(wěn)住樓市，包括包交房，加力舊城改造，推進(jìn)收購(gòu)存量商品房，推動(dòng)“好房子”建設(shè)。其中，在舊城改造部分上，部長(zhǎng)提出將2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入改造范圍的具體目標(biāo)。
據(jù)wind數(shù)據(jù)庫(kù)援引第七次人口普查數(shù)據(jù)，全國(guó)2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)現(xiàn)存約22萬(wàn)個(gè)，涉及居民近3900萬(wàn)戶。而根據(jù)中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒，2000年全國(guó)城鎮(zhèn)存量住宅建筑面積為44億平米，其中一線城市在5億平米左右。住建部在2021年發(fā)布的通知中指出，城市更新單元內(nèi)拆除面積不得超過(guò)整體的20%，即理論上最大拆除新增面積將達(dá)到8.8億平方米，其中一線城市的舊城改造將在1億平方米左右。盡管部分老舊小區(qū)在2020年后已經(jīng)得到改造及拆除，實(shí)際數(shù)量并沒有那么多，但現(xiàn)存的估算范圍，能夠?yàn)榈禺a(chǎn)業(yè)提供足量的改造更新項(xiàng)目，拉動(dòng)市場(chǎng)需求。
注：圖表及上文數(shù)據(jù)均來(lái)源于windEDB經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)。由于不同部門對(duì)“房屋竣工面積”的定義可能存在差異，部分歷史數(shù)據(jù)可能因后期普查結(jié)果而修正，因此數(shù)據(jù)可能與實(shí)際情況存在偏差，圖中數(shù)據(jù)僅供參考，不構(gòu)成任何投資建議。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。
值得一提的是，盡管在2025年地方兩會(huì)的規(guī)劃上，有超過(guò)70%（22個(gè)）省市明確提出了城市更新計(jì)劃行動(dòng)。但國(guó)金證券統(tǒng)計(jì)各省市披露的2025年老舊小區(qū)改造計(jì)劃規(guī)模卻有普遍的下降?；蛟S在原本的規(guī)劃中，對(duì)城中村的城市更新以及收儲(chǔ)是各地?cái)M劃的重點(diǎn)方向，而本次住建部的表態(tài)是超出市場(chǎng)預(yù)期的信號(hào)，或能成為地產(chǎn)行業(yè)景氣復(fù)蘇的“意外驚喜”。
當(dāng)然，城中村更新以及房屋收儲(chǔ)同樣是地產(chǎn)業(yè)企穩(wěn)復(fù)蘇的重要影響因素。整體來(lái)看，舊城改造和城中村更新落點(diǎn)在于刺激市場(chǎng)的房屋剛需，而商品房收儲(chǔ)旨在推動(dòng)房屋庫(kù)存去化加速，收緊市場(chǎng)供給。兩項(xiàng)工作或許不能在短期內(nèi)快速地影響市場(chǎng)價(jià)格，但在政策持續(xù)寬松，居民預(yù)期改善的前提下，整體環(huán)境在2025年—2026年間逐漸落實(shí)價(jià)格觸底的概率不低。
盡管從宏觀環(huán)境和行業(yè)趨勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)企穩(wěn)向好的希望較大，但若站在投資者角度，無(wú)論是股票投資者還是房產(chǎn)投資者，需要考慮的東西都要更為深入、復(fù)雜一些。不同城市的景氣修復(fù)情況或許千差萬(wàn)別，而房企的股票估值更是存在市場(chǎng)情緒、公司基本面、海外因素等多重考量。在當(dāng)前市場(chǎng)下，投資者仍需要理性決策，根據(jù)自身所處的環(huán)境仔細(xì)考慮。
自2023年以來(lái)，“房住不炒”便再?zèng)]有出現(xiàn)在政府工作報(bào)告中，但這更多是意味著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生了改變，“炒房”無(wú)需再提。在人口持續(xù)老齡化的背景下，當(dāng)前房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求主要以剛性住房需求和改善性住房需求為導(dǎo)向，對(duì)于剛性需求的購(gòu)房者而言，當(dāng)前階段或許便是一個(gè)值得關(guān)注的時(shí)點(diǎn)。
正如前文所言，不同城市的景氣修復(fù)程度區(qū)別或許很大，對(duì)于人口正向流入，產(chǎn)業(yè)支撐強(qiáng)的核心城市以及都市圈，在當(dāng)前地產(chǎn)政策持續(xù)寬松的環(huán)境下，或許房?jī)r(jià)會(huì)更早地迎來(lái)拐點(diǎn)；而商品房庫(kù)存高企、人口整體傾向流失的低能級(jí)城市，或許還需要更長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)修復(fù)供需。同時(shí)，政策提及的“好房子”試點(diǎn)項(xiàng)目，以及傳統(tǒng)的“好樓盤”（學(xué)區(qū)房，近地鐵圈房屋），相較其他樓盤或更受關(guān)注。
而在房企股票相關(guān)的投資上，根據(jù)筆者此前的統(tǒng)計(jì)，截至2月21日，港股市場(chǎng)中市值超過(guò)100億元的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司共有14家，僅有一家公司未處于破凈狀態(tài)。在經(jīng)歷三年的下跌后，有些公司的每股凈資產(chǎn)甚至數(shù)倍于其股價(jià)。而在A股層面，其環(huán)境也大差不差，除了資產(chǎn)特別優(yōu)秀的國(guó)企公司多數(shù)公司的估值已然處在底部。隨著地價(jià)/房?jī)r(jià)維穩(wěn)，影響公司的估值逐漸穩(wěn)定，其股價(jià)走勢(shì)或許也會(huì)迎來(lái)好轉(zhuǎn)。
但與購(gòu)房相同，地產(chǎn)股票的投資同樣得“具體情況具體分析”。在上述政策預(yù)期下，擁有城中村改造經(jīng)驗(yàn)的地方性國(guó)企，以及產(chǎn)品力高，未出險(xiǎn)的優(yōu)質(zhì)非國(guó)央企或許存在配置價(jià)值。而存在債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、其營(yíng)收凈利尚未觸底的企業(yè)則需要警惕回避。隨著年報(bào)窗口期展開，2024年的公司業(yè)績(jī)即將披露，屆時(shí)房企在過(guò)去一年的成績(jī)將袒露無(wú)遺，投資者或許可以等見到具體數(shù)據(jù)后，再考慮相關(guān)配置。
近年來(lái)談及地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，包括筆者在內(nèi)的大多數(shù)人，都將改善的產(chǎn)業(yè)前景的希望寄托于政策。而2025年或許便是這樣一個(gè)新舊模式切換的年份，越發(fā)猛烈的政策組合拳效應(yīng)正在逐漸釋放，而市場(chǎng)將如何回應(yīng)，地產(chǎn)業(yè)是否能真正迎來(lái)好轉(zhuǎn)，從而成為扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速放緩的基石，將是筆者在2025年持續(xù)關(guān)注的事情。
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